※ 본 사례는 의뢰인 정보 보호를 위해 일부 각색된 내용입니다.
부담부증여 양도세 검토로
증여 계획 바꿔
약 5,400만 원 절세한 사례
✅ 대상: 평가액 12억 원의 아파트를
성년 자녀에게 증여하려는 60대 부모님
✅ 문제점: 담보대출 4억 원을 먼저 상환한 뒤
순수증여하려던 계획으로 높은 증여세 예상
✅ 핵심 솔루션: 부모·자녀 세금 통합 비교
+ 자녀의 채무 인수 및 상환 능력 검토
+ 증여계약과 신고·납부 계획 정비
문제의 진단:
대출부터 갚으려던 계획과 높은 증여세
의뢰인은 자녀에게 아파트를 물려주면서
대출 부담까지 남기고 싶지는 않으셨습니다.
상환할 현금도 준비되어 있어,
담보대출 4억 원을 먼저 갚을 계획이었습니다.
리스크 1. 아파트 전체 가액에 대한 증여세
대출을 상환한 뒤 순수증여하면
자녀는 아파트 전체 평가액을 기준으로
증여세를 계산해야 했습니다.
당초 계획에 따른 예상 증여세는
2억 9,100만 원이었습니다.
리스크 2. 증여세만으로 판단하기 어려운 절세 효과
대출을 자녀가 인수하면 증여세는 줄어들지만,
부모님에게는 채무 이전에 따른 양도세가 발생합니다.
자녀가 실제로 대출을 갚을 수 있는지도 확인해야 했습니다.
테헤란의 솔루션:
가족 전체의 세금 비교와 증여 계획 정비
세무법인 테헤란은 부모님의 취득·보유 자료와
자녀의 소득·채무 내역을 함께 확인했습니다.
증여세 감소액뿐 아니라 부담부증여 양도세와
채무 상환 부담까지 반영해 증여 방향을 검토했습니다.
✅ 부모·자녀 세금의 통합 비교
평가액 12억 원과 담보대출 4억 원을 기준으로
순수증여와 부담부증여의 세금을 각각 계산했습니다.
공제와 신고세액공제를 반영한 자녀의 증여세는
2억 9,100만 원에서 1억 6,005만 원으로 줄었습니다.
여기에 취득가액 3억 원과 보유기간 등을 반영한
부모님의 부담부증여 양도세·지방소득세
7,734만 1,000원을 합산했습니다.
부모님의 세금을 포함한 합계는 약 2억 3,739만 원으로,
순수증여보다 약 5,400만 원 낮았습니다.
✅ 채무 인수와 상환 능력 확인
테헤란은 대출약정과 잔액 자료를 검토하고,
금융기관을 통한 채무 인수 가능 여부를 확인했습니다.
자녀의 소득과 기존 채무를 바탕으로
원리금 상환 부담도 함께 살폈습니다.
계약서에만 채무를 기재하는 것으로 끝나지 않도록,
자녀가 실제로 상환할 자금과 지급 계좌를 확인하고
상환 내역을 관리하는 방법도 안내했습니다.
✅ 증여계약과 신고·납부 계획 정비
검토 결과에 따라 대출 선상환 계획을 변경하고,
자녀의 채무 인수를 반영한 증여계약을 준비했습니다.
부모님의 양도세와 자녀의 증여세 납부자금을 구분하고,
평가·취득 자료와 채무 증빙을 신고에 맞춰 정리했습니다.
세금 비교 분석:
증여 방식 변화로 절세
부담부증여 양도세까지 비교한 결과,
증여세·양도세 합계 5,360만 9,000원을 줄이는
증여 계획을 마련했습니다.
업무 사례의 시사점:
대출 상환 전에 증여 방식부터 비교해야 합니다
이 사례는 자녀에게 빚 없이 집을 주려는 선택이
세금 측면에서도 유리한 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
부담부증여는 자녀의 증여세뿐 아니라
부모님의 양도세와 자녀의 채무 상환 부담까지
함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
특히 대출을 먼저 갚으면 해당 채무를 인수시키는
증여 방식을 그대로 적용할 수 없으므로,
상환과 명의 이전 전에 비교하는 과정이 중요합니다.
세무법인 테헤란은 부담부증여 양도세 검토부터
채무 인수와 신고 준비까지 연결하여,
가족의 자금 사정에 맞는 증여 방향을 함께 검토합니다.
감사합니다.
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