안녕하세요,
여러분의 절세를 책임지는
테헤란의 안준영 세무사입니다.
요즘 부모님이 가진 상가를 자녀에게
증여하는 상담이 정말 많습니다.
그런데 진행하다 보면 대부분
이렇게 말씀하세요.
"증여세 한번 내면 끝나는 거 아닌가요?"
네, 그게 전부가 아닙니다.
1. 상가 증여,
세금보다 중요한 건
'시점과 방식'입니다.
상가를 증여받는 순간,
세금은 한 번으로 끝나지 않습니다.
증여세를 내고 나면 재산세, 임대소득세,
나중엔 양도세까지 영향을 받게 됩니다.
"지금 받는 게 유리한가?"부터
따져봐야 합니다.
현실적인 예시 하나 들어볼까요?
실제 상담 사례입니다.
부모님 명의로 10억 원짜리 상가가 있었는데,
자녀가 "임대수익도 직접 관리하겠다"며
증여를 받았습니다.
증여세는 감정평가로 8억 원으로
책정되어 약 6천만 원 정도 냈죠.
그런데 문제는 그다음이었습니다.
임차인 명의 변경 시점이 꼬이면서
부가세 신고가 중복으로 들어갔고,
간주임대료가 부모님 명의로도,
자녀 명의로도 계산되어
부가세를 두 번 내고 말았던 겁니다.
정정 신고를 통해 일부 돌려받긴 했지만,
행정 비용과 세무 조정료까지
합치면 오히려 더 손해였습니다.
이처럼 증여 자체보다, 증여 '이후 구조'를
미리 설계하지 않은 게 문제의 핵심이었습니다.
2. 증여세 계산은 쉽지만,
절세 포인트는 '조건'입니다.
상가 증여세 계산식은 단순합니다.
'증여재산가액 - 공제금액 × 세율'
이 한 줄이면 끝납니다.
하지만 실무에서는 이 한 줄을 바꾸는
'조건 설정'이 훨씬 중요합니다.
직계존비속: 5천만 원
배우자: 6억 원
기타 친족: 1천만 원
여기까진 교과서적인 내용입니다.
감정평가를 통한 시가 조정,
임대수익의 귀속 시점,
건물과 토지 비율 조정 등으로
세금이 몇 천만 원 단위로
달라질 수 있습니다.
3. 임대 중 상가라면
'사업자 변경'도
세무 이슈입니다.
임차인이 있는 상가를 증여하면,
단정적으로 명의만 바꾸는 게 아니라
'사업자도 바뀌는 것'으로 봅니다.
이때 임대 보증금에 따른 간주임대료가
다시 계산되기 때문에,
부가세 문제가 새로 발생합니다.
그래서 증여 전후의 임대차계약서,
사업자등록 정정일자를
세무사가 반드시 확인해야 합니다.
4. 증여 후 바로 팔면,
세금이 더 커질 수도 있습니다.
많은 분이 "이참에 상가를 증여받고
바로 팔겠다" 하시는데요,
피해야 할 최악의 시나리오입니다.
증여 후 단기간에 매도하면
국세청이 '증여 후 양도'를 부당행위로 보고
재산 평가를 다시 잡기도 합니다.
결국 증여세와 양도세를 동시에 내는
상황이 생길 수 있습니다.
실무에서는 이렇게 접근합니다.
저는 상담할 때 항상 묻습니다.
"이 상가, 5년 안에 파실 계획이 있으신가요?"
만약 매도 계획이 있다면 증여보다
매도 후 현금 증여가 더 유리할 때가 많습니다.
반대로 임대소득 분산이나
상속 대비 목적이라면
증여 시점을 세법상 공제 효과가
극대화되는 시기로 조정합니다.
즉, 상가 증여는 금액이 아니라
'의도'로 설계해야 합니다.
5. 맺음말
증여는 가족 간 거래지만,
세법상 가장 복잡한 거래 중 하나입니다.
금액이 크고 임대 구조가 얽혀 있다면
증여 한 번으로 부가세, 종합소득세,
재산세가 한꺼번에 움직입니다.
계산기가 아니라 전문가의 시점에서
구조 전체를 설계해야 합니다.
"증여세가 얼마냐"보다
"언제, 어떤 방식으로 증여하느냐"가
더 중요합니다.
그 순서 하나가,
세금을 몇 천만 원이나 바꿔놓습니다.
궁금하신 점은 언제든
저 안준영 세무사에게 문의해주세요.
감사합니다.
개인정보처리방침
면책공고
절세금액 무료 진단
