10·15 부동산 대책 이후, 부동산 이전의 게임의 룰이 바뀌었습니다.
이것은 단순한 규제 강화가 아니라, 시장의 판을 뒤엎은 구조적 변곡점입니다.
세무사인 제게 요즘 들어오는 상담의 결은 과거와 완전히 달라졌습니다. 지금 시장은 명확한 세 가지 흐름을 보입니다.
매매의 문은 굳게 닫혔고, 증여의 길은 넓어졌으며, 한때 각광받던 부담부증여는 설 자리를 잃었습니다. 이 거대한 변화의 본질을 짚어보겠습니다.
10·15 부동산대책의 가장 직접적인 파장은 대출 축소입니다.
특히 고가주택에 대한 대출 한도를 대폭 줄인 조치는 시장의 숨통을 끊어놓았죠.
현금 여력이 풍부한 일부를 제외하면, “집을 사고 싶어도 금리가 아니라 대출 자체가 안 나오는 시대”로 돌아섰습니다.
여기에 규제지역 확대와 토지거래허가제까지 더해지면서, 이제는 단순한 세금 이슈가 아니라 자금조달·행정 절차 전체가 허들이 되었습니다.
결과는 명확했죠. 거래량 감소. 매매 거래는 빠르게 얼어붙었습니다.
매매가 막히면, 자산가들의 선택지는 자연스럽게 증여로 흘러갑니다.
양도소득세 부담, 대출 규제, 허가 절차 등 매매를 어렵게 만드는 요소가 늘어난 만큼 “그냥 자녀에게 넘겨 후속 계획을 가져가자”는 수요가 증가했습니다.
또한 자산 이전 시기는 예전부터 ‘빠를수록 유리’하다는 것은 세무 실무의 정석이죠.
부동산 가격 상승을 예견하는 움직임이 보일수록, 부모 세대는 증여를 통한 선제적 자산 이전을 더 적극적으로 검토하게 됩니다.
시장에서는 지금 이 흐름이 빠르고 선명하게 나타나고 있다고 보죠.
부담부증여는 오랫동안 합리적 절세 전략으로 활용되어 왔습니다. 그러나 10·15 대책 이후 그 구조가 흔들리고 있습니다.
핵심 이유는 단 하나인데요.
대출을 인수할 수 없으면 부담부증여는 성립 자체가 불가능하기 때문입니다.
대출 한도 축소와 DSR 심사 강화는 기존에 설정된 대출을 그대로 승계하는 것 자체를 어렵게 만들었습니다.
은행은 채무 이전을 거의 승인하지 않고, 수증자(자녀)는 DSR 기준을 통과하기 힘들며, 고가주택은 주담대 자체가 거의 제한되었죠.
세무적으로도 부담이 커졌습니다.
최근 판례들은 “채무를 실제로 인수했다는 객관적 증명” 없으면 채무 인수를 인정하지 않고 전체를 증여로 과세하고 있습니다.
즉, 부담부증여는 금융 측면에서 막히고, 세무 측면에서도 리스크가 폭증한 방식이 된 것이죠.
세무사 입장에서, 현재의 부담부증여는 “가능하다고 해도 추천하기 어렵다”는 결론에 가깝습니다.
이번 대책은 단순한 부동산 가격 안정 정책으로 설명할 수 없습니다.
시장에 미친 진짜 파장은 부동산을 이전하는 방식 자체를 바꿔놓았다는 점인데요.
매매는 내 의지가 아니라 “대출의 문이 닫혀서” 줄었고, 증여는 “이제는 매매보다 현실적인 선택”이 되어 증가하고 있으며, 부담부증여는 금융·세무 규제의 양쪽에서 압박을 받아 설 자리를 잃고 있습니다.
2025년 이후의 부동산 이전 전략은 더 이상 절세 중심의 선택이 아니라 가능한 방식 중 가장 리스크가 적은 선택”으로 이동했습니다.
지금은 모두가 전략을 새로 짜야 하는 시기죠.
그리고 그 전략은 규제·대출·세금·가족구조 모두를 함께 고려해야 합니다.
10·15 대책이 남긴 가장 큰 유산은, 바로 그 패러다임의 변화입니다.
이에 대한 자세한 상담을 원하실 경우, 언제든 편하게 문의 주시기를 바랍니다.
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