핵심 요약
부담부증여란 채무(전세보증금·담보대출 등)가 붙어 있는 재산을 증여할 때, 수증자가 그 채무를 함께 인수하는 방식의 증여입니다.
채무 해당 부분은 증여가 아닌 유상 양도로 보기 때문에 증여자에게 양도소득세가 부과되고, 수증자에게는 채무 초과분에 대한 증여세와 취득세가 함께 과세됩니다.
단순증여보다 세 부담이 줄 수도, 늘 수도 있어 사전 세금계산 없이 진행하면 예상 밖의 세금이 나올 수 있습니다.
부동산을 자녀에게 넘겨주려는 사장님들이 가장 먼저 떠올리는 방법 중 하나가 바로 채무를 끼고 넘기는 방식입니다.
전세 끼고, 혹은 대출 붙은 채로 증여하면 증여세 과세표준이 줄어든다는 이야기를 들어봤을 텐데요.
맞습니다. 채무만큼 증여가액이 낮아지니까요.
그런데 여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다.
채무를 넘기는 그 순간, 증여자에게 양도소득세가 발생한다는 점입니다.
채무 인수 부분을 국세청은 유상 양도로 봅니다. 증여자가 채무만큼 대가를 받은 것과 같다고 보는 거죠.
그래서 이 방식은 증여세·양도세·취득세가 동시에 얽히는 구조입니다.
이번 글에서는 세금계산의 구조와 각 세목의 계산 방법, 그리고 단순증여와 비교한 절세전략 판단 기준을 살펴보겠습니다.
이 방식을 선택하면 증여자와 수증자 양쪽 모두 세금 신고 의무가 생깁니다.
수증자(받는 사람)는 채무를 뺀 순수 증여 부분에 대해 증여세를 납부하고, 증여자(주는 사람)는 채무 해당 부분에 대해 양도소득세를 납부합니다.
취득세는 수증자가 냅니다. 채무 부분은 유상취득세율, 나머지 증여 부분은 증여취득세율이 각각 적용됩니다.
즉 하나의 부동산 이전 거래에서 세목이 셋, 납세 의무자가 둘로 나뉘는 겁니다.
2026년 기준, 세목별 과세 대상을 정리하면 아래와 같습니다.
| 세목 | 납세 의무자 | 과세 대상 | 신고 기한 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 수증자 | 증여재산가액 - 채무인수액 | 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 양도소득세 | 증여자 | 채무인수액 - 채무 해당 취득가액 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 취득세 | 수증자 | 채무 부분(유상) + 증여 부분(무상) 분리 과세 | 취득일부터 60일 이내 |
채무 인수액이 클수록 증여자의 양도소득세 부담이 커지고, 증여 부분이 클수록 수증자의 증여세 부담이 커집니다.
이 균형점을 찾는 것이 세금계산의 핵심입니다.
채무 인수액으로 인정받으려면 반드시 금융기관 대출이나 임대차계약 상의 전세보증금처럼 객관적으로 확인 가능한 채무여야 합니다.
가족 간 사채나 사실 확인이 어려운 사적 채무는 국세청이 인정하지 않는 경우가 많으니 주의하세요.
담보대출, 전세보증금 반환채무, 임차보증금 반환채무 등이 실무에서 가장 흔하게 활용됩니다.
부담부증여 양도세는 채무 인수액을 양도가액, 취득 당시 채무 해당 비율만큼의 취득가액을 필요경비로 보아 차액에 과세합니다.
예를 들어 시가 10억 원 아파트에 전세보증금 4억 원이 있다면, 전세보증금 4억 원이 양도가액이 됩니다.
취득가액은 전체 취득가액 중 채무 비율(4/10)만큼만 인정됩니다.
취득가액이 5억 원이었다면 그중 2억 원(5억 × 40%)만 공제받을 수 있는 구조입니다.
여기에 보유 기간에 따른 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원이 적용되고, 최종 과세표준에 누진 세율이 붙습니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 채무 부분은 비과세 혜택을 받지 못한다는 점, 이 부분은 많은 분들이 놓치는 핵심입니다.
1주택자라도 양도세가 나올 수 있다는 뜻입니다.
수증자 입장에서 부담부증여 취득세는 두 부분으로 분리해서 계산합니다.
조정대상지역 내 다주택자라면 유상 부분과 무상 부분 모두 중과세율이 붙을 수 있어 취득세만으로도 상당한 부담이 생깁니다.
취득세는 지방세이고 환급이 까다롭기 때문에, 신고 전에 반드시 취득세 중과 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
세금계산 단계에서 전문가 확인을 한 번 거치는 것이 예상 밖 가산세를 줄이는 방법입니다.
채무 부분을 양도로 보는 근거는 국가법령정보센터에서 확인할 수 있는 소득세법 및 상속세 및 증여세법에 명시되어 있습니다.
국세청은 채무의 실재성, 수증자의 실질적 채무 인수 여부를 중점 확인하며, 형식만 갖춘 채무 인수는 부인될 수 있습니다.
임차인과의 실제 계약 관계, 금융기관 대출 채무의 채무자 명의 변경 여부 등 실질이 뒷받침되어야 한다는 뜻입니다.
부담부증여 절세전략의 핵심은 증여자의 양도세 부담이 수증자의 증여세 절감액보다 작을 때 효과가 있다는 점입니다.
증여자가 해당 부동산을 오래 보유해서 취득가액이 낮고 양도차익이 크다면, 채무 비율만큼 양도세가 많이 나옵니다.
반대로 취득가액과 현재 시가의 차이가 크지 않은 경우, 즉 양도차익이 작은 경우라면 채무를 끼는 방식이 유리합니다.
또한 수증자의 증여세 과세표준이 높아 세율 구간이 높을 때도 절세 효과를 발휘할 수 있습니다.
반드시 채무를 끼는 방식이 정답은 아닙니다.
취득가액이 낮아 양도차익이 크거나, 조정대상지역 다주택자로 취득세 중과까지 겹친다면 단순증여가 전체 세 부담 면에서 더 유리할 수 있습니다.
특히 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것처럼 보이더라도, 채무 부분은 비과세 적용이 안 된다고 앞서 말씀드렸죠.
이 경우 단순증여로 넘기고 증여세만 부담하는 편이 나을 수도 있습니다.
비교 검토에 앞서 아래 항목을 먼저 확인해 두세요.
이 여섯 가지를 먼저 정리해 두면 세무사와 상담할 때 훨씬 빠르게 비교 시뮬레이션이 가능합니다.
구조만 보면 절세처럼 보여도, 실제 세금계산을 해보면 단순증여와 결과가 역전되는 경우가 적지 않습니다.
아닙니다. 1세대 1주택 비과세 혜택은 단순 양도에만 적용되며, 채무 인수 부분은 유상 양도로 분리 과세됩니다. 비과세 요건을 갖추더라도 채무 비율만큼은 양도소득세가 부과될 수 있으니 사전 확인이 필요합니다.
가능합니다. 금융기관 담보대출도 채무로 인정됩니다. 다만 수증자가 실제로 해당 대출을 인수(채무자 명의 변경)해야 과세 혜택이 적용되며, 명의 변경 없이 증여자가 계속 상환하면 채무 인수로 인정받지 못합니다.
증여세는 홈택스를 통해 자가 신고가 가능하지만, 이 방식은 양도소득세·취득세까지 세 가지 세목이 맞물려 있고 계산 오류 시 가산세가 붙습니다. 특히 다주택자이거나 고가 부동산인 경우 세목 간 계산 구조가 복잡하므로 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
채무를 활용해 증여세 과세표준을 줄이는 이 방법은 합법적인 절세 수단입니다.
하지만 그 채무 부분에 양도소득세가 발생하고, 취득세 역시 유상·무상이 분리 과세되는 구조이기 때문에 단순히 채무가 많다고 유리한 게 아닙니다.
부담부증여 절세전략은 반드시 양도세·증여세·취득세를 동시에 시뮬레이션한 뒤, 단순증여와 총 세 부담을 비교해서 결정해야 합니다.
2026년 기준으로 조정대상지역 지정 현황, 취득세 중과 적용 범위, 양도세 세율 구간 등은 수시로 바뀌는 항목이라 최신 세법 기준을 반드시 확인해야 합니다.
증여를 앞두고 있다면, 부동산 취득가액·보유 기간·채무 현황 자료를 미리 정리한 뒤 전문가와 함께 세금계산 시뮬레이션을 진행해 보시길 권합니다.
상담이 필요하시다면 대표번호 1668-1868로 편하게 문의해 주세요.
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